买不起贷不起！去年美国楼市销售跌到28年低点

由于房价高企、抵押贷款利率上升和供应短缺，去年美国楼市销量跌至近三十年来的最低水平。

美国全国房地产经纪人协会 ( NAR ) 周五表示，2023 年美国现房销量较同比下降 19% 至 409 万套，不仅低于次贷危机期间，还创下了 1995 年以来的最低纪录。

去年 12 月，现房销量环比和同比均出现了不同程度的下滑，幅度分别为 1% 和 6.2%。另外，12 月份出售的房屋上市时间约为 29 天，高于去年同期的 26 天。

近几年来，美国楼市销量波动剧烈：先是疫情美联储大放水期间猛增，然后在 2022 年中陷入停滞，随着抵押贷款利率回落，去年年初开局好于预期，但之后贷款利率再次回升，加上待售房屋的供应量停滞在非常低的水平，导致市场温度降至冰点。

去年房源非常紧张，部分原因是贷款利率过高，导致此前许多锁定低利率的业主选择继续持有房屋。而库存不足又导致去年房价创下历史新高，使许多准买家无力承担。

一些经济学家预计，2024 年美国楼市可能会回温。随着美联储放缓加息步伐并考虑年内降息，抵押贷款利率已经开始下降。根据房利美的数据，30 年固定利率抵押贷款平均利率本周降至 6.6%，为去年 5 月以来最低水平。

房利美最近预测，这一利率会在今年年底之前跌破 6%。数以百万计的美国千禧一代正处于传统的首次购房年龄范围。而且，去年因高利率而放弃买房梦的家庭可能在今年回到市场。

2024 年楼市有望回温？

" 市场上有如此多的潜在需求，" 房地美首席经济学家 Sam Khater 说，" 有很多人仍在努力买房。"

房地产经纪人表示，美国楼市已经开始回温，因为买家希望利用较低的贷款利率。抵押贷款利率以从去年 10 月的二十三年来高点下降了一个多百分点。

根据抵押贷款银行家协会的数据，截至 1 月 12 日当周，经季节性调整后的抵押贷款购买申请量上升至去年 7 月以来的最高水平。

而且，如果利率继续下降，想要换房但惧怕高利率的房主可能会更放心地挂牌出售房子。

NAR 首席经济学家 Lawrence Yun 表示："与两个月前相比，抵押贷款利率大幅下降，预计未来几个月市场上将出现更多库存。"

市况仍不容乐观

但值得注意的是，抵押贷款利率仍然高企，30 年固定利率抵押贷款平均利率仍比疫情爆发前高出约 3 个百分点，房价也高得多，NAR 数据显示，12 月出售的现有或以前拥有的单户住宅中位数为 38.7 万美元，而 2019 年 12 月为 27.7 万美元。

而且，考虑到许多房主在疫情之前和疫情期间锁定了低利率，如果现在换房，他们要承担的贷款利率仍远高于已背负的贷款利率。因此，还是有很多房主不愿意换房。经济学家预计，今年的房屋库存低于正常水平。按照目前的销售速度，去年年底市场上的房屋可满足 3.2 个月的需求，少于平衡市场所需要的 4-6 个月。

最关键的是，美国楼市的供应问题由来已久，短期内可能无法出现有意义的改善。

2000 年代中期房地产泡沫破裂后 , 许多小型建筑商倒闭，幸存下来的建筑商和贷款方开始变得谨慎起来，许多年轻美国人财务受到严重打击，对新房的需求也没有那么大。

高房价 高利率意味着购房 " 压力山大 "，库存增长乏力则会进一步推高房价，形成恶性循环。